导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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