5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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