导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(d嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ěng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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