“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者的关注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今年房地产的开发(fā)资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来(lái)自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较(jiào)困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的(de)民(mín)营(yíng)房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同时(shí)满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了(le)软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力(lì)地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng)国央企房(fáng)企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进(jìn)行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度(dù)的(de)实际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的(de)基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的(de)持(chí)续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州(zh软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了ōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代(dài)，所以对(duì)地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内(nèi)装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和(hé)内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基(jī)础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私(sī)募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理的(de)全(quán)部(bù)三只产(chǎn)品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是(shì)一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的(de)是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务(wù)没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的(de)定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了