文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语trong>3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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