正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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