万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

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　　地产界的“劳斯莱斯”菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里trong>

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？