近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募R妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思EITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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