饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(顶的速度越来越快越叫的原因wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪顶的速度越来越快越叫的原因机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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