近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告20甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的22 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的责(zé)人(rén)也称。

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