近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gō中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久ng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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