饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思样的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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