文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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