OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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