近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(f抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗ēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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