近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(d生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写uì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写g alt="密集分(fēn)钱了！这(zhè)几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(j生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写í)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写