文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(f去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗áng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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