文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕r: #ff0000; line-height: 24px;'>原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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