文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗trong>2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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