OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响宝马和特斯拉哪个档次高(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月宝马和特斯拉哪个档次高15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(r宝马和特斯拉哪个档次高én)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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