近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎ染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的ng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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