文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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