5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好lt="存量时(shí)代(dài)，机构布(bù)局(jú)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”，精耕细作个股成共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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