饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等问(w西安市城六区是哪几个èn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(西安市城六区是哪几个huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)西安市城六区是哪几个的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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