一线城(chéng)市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息(xī)为(wèi)什么这么重要？首(shǒu)先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政(zhèng)策(cè)的(de)城市，最后深圳是房价前三(sān)的(de)核(hé)心城市(shì)。所以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有(yǒu)风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼(lóu)市回暖有(yǒu)利于全(quán)国楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方(fāng)参(cān)考价（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价以网签备(bèi)案价和评估(gū)价孰低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以还(hái)需(xū)要持(chí)续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究(jiū)总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次(cì)政策(cè)大概率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规(guī)则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手(shǒu)房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个(gè)小区的(de)参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价来计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家还(hái)不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个(gè)例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价1000万的房(fáng)子，如果不“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款支(zhī)付的部(bù)分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考(kǎo)价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事(shì)实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城(chéng)市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

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　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显(xiǎn)示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季度，深(shēn)圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前(qián)高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷(dài)和持有(yǒu)成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交(jiāo)量创下多年新(xīn)低，学(xué)区房神话(huà)不(bù)再，房产中介的日子(zi)难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导价(jià)的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最(zuì)近一线城(chéng)市(shì)也不端(duān)着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试(shì)点多(duō)子女家(jiā)庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上(shàng)海也考(kǎo)虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房(fáng)计分制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情(qíng)况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁(liáng)柱如果不(bù)行了(le)，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压(yā)不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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