文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng反函数的性质是什么意思，反函数得性质)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了反函数的性质是什么意思，反函数得性质民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(反函数的性质是什么意思，反函数得性质gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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