OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来12是什么意思，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī12是什么意思)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)12是什么意思还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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