万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转(先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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