OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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