导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zh衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢ái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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