万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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