万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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