近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投(tó尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快u)资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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