近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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