近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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