万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房方阵是什么意思子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都方阵是什么意思惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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