导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖>第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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