导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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