OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办储(chǔ)备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多(duō)储每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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