万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo阿富汗改名现在叫什么)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān阿富汗改名现在叫什么)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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