万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年一里地等于多少米 一里地等于多少公里的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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