万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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