万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qiá俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗n)幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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