万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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