导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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