导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zh大学老师最怕什么部门举报ù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房大学老师最怕什么部门举报(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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