OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还(h韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ái)是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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