OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(sh最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思ì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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