文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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