5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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